MoneyWatch.ro

Partea II: Afaceri si tepe imobiliare de Bucuresti – Rom-capitalismul salbatic loveste din nou

Thursday, 08. 6. 2009  –  Category: Afaceri Romanesti, index

In care prietenul nostru grec isi continua surprizele a la afaceri romanesti… Surprize despre care am inceput sa povestesc AICI.

Contractul

Fara sa mi se puna la dispozitie o documentatie serioasa, am fost informat ca trebuie sa prezint o oferta FOARTE atractiva in scris – in caz contrar, proprietarul urmand sa se supere si toata afacerea sa pice.

Intrucat ma interesau veniturile constante generate de spatiul comercial, am cerut contractul de inchiriere cu banca ce ocupa parterul. Reactia a fost una violenta, in care arabii ar putea lua notite despre cum sa ii iubeasca pe israelieni cu mult mai multa pasiune. Se pare ca era greu pentru proprietar sa isi imagineze cum eu aveam tupeul sa ii cer acte, necrezand in cuvintele sale.

Deoarece am continuat sa insist in cererea mea, povesteste grecul Ilias, intr-un final smecherul mi-a dat un feedback verbal, aratandu-se foarte insultat de “aroganta unui strain care nu are incredere in oamenii bogati, seriosi si celebri, care au contacte si legaturi peste tot”. Si i-a descris contractul in felul urmator:

“Sunt un om puternic, stiu toate smecheriile, am cel mai bun avocat si cel mai bun contabil. Am facut contractul dupa regulile mele, si ma avantajez pe mine. Am tratat banca asa cum merita, si le-am aratat cine este seful. Astfel ca 90% din contract este in favoarea mea, este un contract irevocabil, care ma protejeaza 101%. Mai mult, este un contract care imi permite sa evit in mod legal foarte multe taxe si impozite.”

Pe baza acestor informatii, i-am trimis o scrisoare de intentie, subliniind ca oferta mea ramane in picioare atata timp cat ce mi-a spus se dovedeste adevarat. Am fost rapid informat ca a mai aparut un client, care ofera aceeasi suma ca mine. De asemenea, mi s-a transmis ca el nu e foarte stresat, caci chiar daca banca ar pleca din cladire, ar putea inchiria usor spatiul catre altcineva, la preturi chiar mai ridicate.

Crash, Boom, Bang

Intr-un final, am primit o copie dupa celebrul contract. Pentru care nu am avut nevoie de avocati ca sa ne dam seama ca era de fapt foarte dezvantajos. Banca putea pleca oricand, cu o notificare prealabila de cateva luni – clasic pentru toate contractele de inchiriere existente. De ce? Pentru ca intre 2006–2008 foarte putini proprietari au fost interesati sa isi asigure siguranta unui flux de venituri; s-au concentrat in schimb sa obtina cea mai ridicata chirie posibila si orice combinatie de cateva luni platite in avans. Mai mult, majoritatea contractelor contine clauze de renegociere a chiriei dupa de ex. 3 ani, pe baza evolutiei preturilor. Pentru ca toata lumea era sigura ca piata va creste mereu, au vrut sa poata sa modifice chiriile pe parcurs (“ca niciun chirias sa nu profite de proprietate”).

De aceea, bancile si toti chiriasii intrerup astazi contractele de inchiriere atat de usor si isi stabilesc noi conditii in avantajul lor.

Deci celebrul contract putea inceta in orice moment, iar argumentele proprietarului devenisera amuzante. Oare ce se astepta? Sa nu citesc contractul, sa nu verific nimic? Ca am sa il cred doar pentru ca se simte important? El ar proceda la fel atunci cand cumpara o cladire?

Vorba grecului – bombardandu-si proprii avocatii cu diversele scenarii de atotputere avansate de proprietar despre ce obligatii avea banca fata de el, l-au luat avocatii la misto – Bai nene, tu nu intelegi ce citesti aici sau care-i treaba?

Un VIP infuriat

Mi-am terminat in cele din urma cercetarile. Am intrebat banca, am verificat chiriile in piata, am discutat cu multi oameni. Deci cand m-am intalnit cu proprietarul pentru ultima data, am avut argumente serioase si solide. Am inceput prin a ii spune ca ce mi-a spus el despre contract nu a fost corect (nu ca ar fi mintit, nu am vrut sa il jignesc) I-am mai explicat ca ma asteptam ca banca sa ceara o reducere a chiriei cu 25–35%, si i-am cerut in consecinta fie un pret nou, fie sa imi garanteze ca pretul de inchiriere va ramane la fel in viitor.

Ca VIP, e posibil sa aiba un loc prioritar pe lista oamenilor care il urasc pe grec pentru ca a fost sincer cu ei. Pentru ca romanul s-a infuriat foarte tare. Si nu si-a batut capul sa justifice de ce spusese atatea tampenii neadevarate. Pentru el contau doar banii: “Imi vei da banii pe care i-ai mentionat in scrisoarea de intentie?”.

“Sigur ca da. Daca cititi scrisoarea, scrie acolo ca oferta mea ramane asociata cu lucrurile pe care mi le-ati promis pana acum. Daca mi le oferiti intr-adevar, mergem imediat la notar”

“Deci nu vrei sa imi dai pretul pe care il vreau. Asta inseamna ca nu esti serios. Ca nu ai bani, si ai venit aici doar ca sa imi irosesti timpul. Daca aveai bani, mi-ai fi platit cat ti-am cerut, dar tu esti un sarantoc”

“Domnule, dar pretul pe care il cereti, versus garantiile si avantajele pe care le oferiti… nimic nu are nicio legatura cu ce mi-ati spus. In conditiile acestea, este mai ieftin sa cumpar ceva in Londra”.

Romanasul s-a ridicat si a plecat amenintandu-ma ca am facut o mare greseala sa ma joc cu el.

“Este un escroc grec in Bucuresti, trimis de banci sa scada chiriile noastre”

Foarte curand, povesteste Ilias, am inceput sa aud basme despre mine. Se pare ca proprietarul, alaturi de alti proprietari suparati din oras (caci am negociat cu multi pana acum) au imprastiat tot felul de povesti despre mine. Clar ca daca nu am bani, nu sunt om serios. Si ma razgandesc in fiecare zi. Si caut morti ca sa le fur proprietatile (si nu sangele, se pare ca Dracula are totusi prioritate la furat sange). Si ca am fost trimis de banci (de Asociatia Bancilor? De toate bancile? De unele banci? Doar de bancile grecesti?) pentru a scadea chiriile in oras si bancile sa isi renegocieze contractele.

Deci problema nu a fost deloc (sic!) faptul ca el si-a schimbat punctul de vedere si pozitia, cerandu-mi bani fara nicio justificare. Trecutul l-a invatat ca oricand a vrut o suma, a existat mereu un fraier (de obicei un strain) care aparea imediat sa i-o ofere. Proprietarul ii… acorda o audienta si in final accepta sa vanda la un pret enorm. Si putea sa arunce banii pe toate excesele de consum pe care le vedem astazi in jurul nostru.

Iar astazi este prea devreme pentru acest gen de oameni sa invete sa isi respecte clientii.

Ghici ghicitoarea mea… Chiria a fost intr-adevar redusa

Ce coincidenta… La cateva zile dupa aceasta confruntare, am aflat ca proprietarul a semnat un act aditional de modificare a contractului. Desi, vorba ceea, era un contract ataaat de puternic si avantajos pentru el, a trebuit sa accepte o reducere cu 33% a chiriei.

Ma rog, nu a spus nimani ca tot ceea ce i-am spus eu s-a dovedit corect, si ca daca as fi cumparat cladirea, m-as fi trezit cu un venit anual cu 33% mai mic decat cel anticipat si pe baza caruia as fi oferit si pretul de vanzare (vezi un scurt exemplu de calcul la final). Deci da, raman vinovat ca n-am vrut sa fiu luat de prost.

De aceea mi se spune ca mai multi proprietari din oras nu vor acum sa aiba de a face cu mine, de indata ce aud ca un grec e interesat de proprietatea lor. De aceea mai multi consultanti imobiliari locali mi-au propus sa incep sa dau interviuri, sa platesc cat mi se cere la tranzactii, sa imi declar profiturile realizate pana acum. (Ilias are in propriul buzunar 2 milioane de euro pentru  achizitii imobiliare in nume propriu). Mai simplu ar fi pentru Ilias sa declare public ca este dispus sa imbogateasca pe oricine are nevoie de bani, intrucat el este un filantropist prin definitie.

PS: model simplificat de calcul pentru pretul de vanzare al unei cladiri ce ofera venituri din chirii:

Pret de vanzare = Profit operational / rata de randament asteptata

Daca rata de randament este asemanatoare ca principiu cu rata dobanzii pe care o obtine cineva la un depozit bancar (pentru piata imobiliara acum se foloseste un interval intre 7% si 10%), profitul operational este direct influentat de veniturile din chirii obtinute de proprietar: in afara costurilor cu utilitatile, pe care le suporta de obicei direct chiriasii sau care sunt refacturate catre chiriasi, in afara cheltuielilor cu impozitul pe cladire, cu asigurarea contra incendiului (vezi focul de la Milenniu), cu amortizarea cladirii si cu paza, in general proprietarul nu are alte cheltuieli, deci o mare parte din chiriile incasate inseamna profit in buzunarul lui.

Revenind la cazul de mai sus, daca proprietarul primea initial de la chiriasul banca venituri de 100.000 euro anual, iar cheltuielile modice prezentate anterior erau un 20.000 euro, ramane cu 80.000 profit operational. Sa zicem ca vin eu, cumparator interesat, si ne intelegem ca un randament de 9% este de bun simt si pentru cel care imi vinde, si pentru cat ma astept eu sa castig anual de pe urma inchirierii cladirii. Atunci eu sunt de acord sa platesc 80.000 / 9% = 720.000 euro proprietarului.

Dar ceea ce a incercat Ilias sa se asigure este ca intr-adevar va obtine cei 100.000 euro, care ii vor permite sa obtina si profitul de 80.000 euro.

Pentru ca in momentul in care chiriasul si-a renegociat chiria mai ieftin cu 35%, inseamna ca Ilias ar fi ajuns sa incaseze 65.000 euro, sa cheltuiasca 20.000, sa aiba profit 45.000 si, la acelasi randament de 9%, sa obtina o evaluare de piata a noii sale proprietati, cumparate de la un mare smecher de Romania, de 500.000 euro. Dupa ce tocmai daduse pe ea 720.000 euro.

Articole ce te-ar mai putea interesa:

1. Cum vor romanii sa faca afaceri imobiliare in Romania: Din experientele unui consultant imobiliar strain.
2. Falimentul Sky Europe – Adevaruri dincolo de panica si nesimtire. Lectii de rom-capitalism salbatic din ciclul “Intai banu’, si dup-aia cetateanu’ “
3. Cum Clal Insurance a dat gres in Romania – si de ce. Un basm transformat in cosmar unde se intalnesc capitalismul, Cenusareasa si Cruella de Ville.
4. Escrocii De Bucuresti. Fundatia Ana Maria 2004
5. Consultanta De Afaceri – Azerty.ro

Tags: cand se termina criza, criza economica, escroci, Management, prabusire economica